홍콩이 중국으로 반환된 지 올해로 25년이 지난 현재, 홍콩 국가보안법 도입 및 강도 높은 코비드19 방역 정책으로 과거 1997년의 이민 물결이 또 다시 재현되고 있다. 이민을 앞둔 많은 사람들이 25년 전 이민을 떠났던 사람들과 같은 질문 앞에 놓여있다. 과연 어느 부동산 시장에 투자해야 하는가. 홍콩이냐, 해외냐?

1997년 홍콩이 중국으로 반환되면서 50만 명에서 100만 명이 홍콩을 떠난 것으로 추정된다. 당시 캐나다, 영국 등 홍콩인들이 선호하는 이민 국가의 부동산 가격이 크게 급등했다. 그러나 홍콩 국가보안법 도입 및 엄격한 코비드19 방역 정책 여파로 홍콩은 1997년 이후 최대 이민 물결에 직면해 있다. 2020년 이후, 12만 명 이상이 홍콩을 떠났으며, 미국의 금리 인상과 홍콩 경제 타격에 그동안 높은 탄력성을 보였던 홍콩 부동산 시장이 점차 둔화세를 보였다. 

비록 중국 정부가 홍콩이 반환된 후 최소 50년 동안 중국의 특별행정구로서 자본주의 경제 체제와 자체 법정 화폐, 법률 및 입법 시스템을 유지하겠다고 약속했지만, 약속한 기간의 절반이 지나면서 일각에서는 홍콩이 중국 법치 모델에 가까워지고 있다고 우려하고 있다. 이런 우려를 일축하려는 듯 지난 3월, 샤바오롱(Xia Baolong) 홍콩·마카오 사무판공실 주임은 2047년 이후에도 홍콩의 일국양제 시스템이 지속될 것을 약속했다.

 
부동산 리서치 회사 원글로벌랩스(One Global Labs)의 엘리 맥기버(Eli McGeever) 리서치 책임자는 “향후 25년간의 집값 상승 여부를 예측하기에는 긴 시간이다. 지난 25년 동안 아시아 금융 위기, 닷컴 붐 및 붕괴, 글로벌 금융 위기, 코비드19 팬데믹 등 여러 경제적 충격이 있었다. 5년 또는 10년 후 이런 사건이 언제 또 일어날지 예측하기 어렵다. 그러나 대부분 시장이 이러한 경제 충격에서 회복했으며, 세계 대부분 지역의 부동산 가격은 현재 사상 최고치를 경신하고 있다”고 말했다.

홍콩인들이 주로 이민을 가는 도시들의 부동산 가격이 지난 25년 간 크게 올랐다. 런던의 평균 집값은 1997년 7월 92,129파운드에서 올해 3월 523,666파운드로 약 470% 뛰었으며, 맨체스터는 같은 기간 5배 상승한 216,663파운드를 기록했고 버밍엄은 약 350% 뛴 221,077파운드로 나타났다. 캐나다의 경우 그레이터 토론토 지역의 평균 집값이 같은 기간 511% 오른 130만 캐나다 달러까지 급등했으며, 그레이터 벤쿠버도 약 370% 올랐다. 시드니는 1997년부터 2021년 말까지 4배 이상 급등했다.

반면 홍콩의 평균 집값은 같은 기간 140% 상승했다. 앞서 도시들보다 많이 오르지 않은 것처럼 보이지만, 여기에는 몇 가지 숨겨진 사실이 있다. 홍콩의 평균 물가는 당시 이미 앞서 도시에 비해 상당히 높은 편이었으며, 이후 1998년 외환 위기와 2003년 사스라는 이중고를 겪었다. 그러나 홍콩 주권 반환 이후 부동산 가격이 사상 최저 수준을 기록했던 2003년 이후부터 지금까지 집값이 582% 급등했다.

카시프 안사리(Kashif Ansari) 주와이 IQI(Juwai IQI) 최고경영자는 “주택 공급 부족과 저금리 환경이라는 복합적 요인으로 세계 대부분 주택 시장이 전례 없는 수준까지 가격이 올랐다. 금리 인상이 이러한 부동산 호황세를 억제할 수 있는 하나의 브레이크가 될 수는 있지만, 인구 증가와 주택 공급 부족 현상 때문에 집값은 계속 오를 것이다”고 말했다.

일부 전문가들은 이민자 유입, 높은 수요 등 이유로 런던, 버밍엄, 시드니, 퍼스와 같은 도시들 적어도 단기적으로 홍콩 시장을 능가할 잠재력이 있다고 내다봤다. 엘리 맥기버 책임자는 “현재 전 세계적으로 인플레이션 상승, 금리 인상, 팬데믹으로 인한 공급망 병목현상 등 때문에 주택 가격이 약간의 하방 압력을 받고 있지만, 런던, 시드니, 밴쿠버와 같은 도시 집값이 향후 5~10년 동안 완만 또는 상승할 것으로 전망했다. 리딩 부동산(Leading Real Estate Companies of the World)도 런던, 버밍엄, 토론토, 벤쿠버, 시드니와 같은 잘 정립되고 성숙한 주거 부동산 시장이 홍콩 투자자와 이민자들의 투자 유입으로 호황을 누릴 수 있다”고 덧붙였다.

홍콩 부동산 시장에 대한 전망은 아직까진 혼재 상태다. 일부 부동산 소유자는 해외 이민으로 보유 부동산 매각을 서두르고 있는 반면 일부 잠재적 구매자는 금리 인상을 예상하며 시장을 관망하고 있다. 주식 시장 침체와 실업률 증가 또한 부동산 시장을 둔화시킬 요인이다. 

홍콩 주택 가격은 올해 1분기 기간 3.2% 하락해, 전년도 한 해 동안의 누적 상승률 3.19%를 모두 상쇄했다. 일각에서는 미 연준의 공격적인 긴축 정책으로 지난 20년 동안 홍콩 부동산 가격을 부추겼던 저금리 시대가 종식되면서 주택 가격이 향후 2년 동안 20% 하락할 것으로 전망했다. 

그러나 다른 일각에서는 일국양제 시스템 유지를 약속했던 2047년이 다가와도 홍콩 부동산 시장에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 내다보았다. 카시프 안사리 최고경영자는 “홍콩은 이미 중국 본토와 더욱 긴밀하게 연계되었으며 장기적으로 이러한 긴밀성을 통해 경제적 혜택을 볼 것이다”고 전망했다.