주택 시장 둔화로 토지 프리미엄 금액 협상력이 높아진 틈을 타 홍콩 부동산개발업체들이 신계 북부 지역 농지를 주거용으로 용도 변경 속도를 높이고 있다. 

지난주, 홍콩 최대 부동산개발업체 선헝가이(Sun Hung Kai Properties)가 위엔롱에 위치한 농지를 주거용 토지로 용도 변경을 위해 토지 프리미엄 2억6800만 홍콩달러 지불에 합의했다. 선헝가이에 따르면, 이곳에 71개의 빌라를 건설하는 프로젝트를 추진할 예정이다. 

토지 프리미엄(land premium)은 공공 경매를 통한 정부 토지 매각, 정부 토지 임대 계약 변경 또는 연장, 기타 토지 관련 수수료 등을 통해 발생하는 정부의 주요 수입원 중 하나로, 토지 용도 변경에 따라 토지 가치가 상승했을 때 부동산 개발업체가 정부에게 수수료를 지불해야 한다. 용도 변경에 따른 토지 프리미엄의 고정된 수수료가 없지만, 정부는 일반적으로 주택 시장과 토지 매매 시장의 최근 거래 가격을 모두 고려해 토지 가치를 평가하여 비용을 산출한다.

토지부 기록에 따르면, 선헝가이를 포함해 위엔롱에 위치한 토지 용도 변경으로 지불된 토지 프리미엄은 총 7건으로, 총 33억 홍콩달러에 달한다. 7개 토지의 총 면적은 89만sqft에 달한다.

에디 궉(Eddie Kwok) CBRE홍콩 부동산 평가 자문 서비스 선임 대표는 “최근 주식 시장의 높은 변동성, 실업률 상승, 금리 인상 전망 등에 따라 홍콩 주택 및 토지 시장이 모두 최근 몇 달간 하락세를 보였다. 따라서 부동산개발업체들이 토지 프리미엄 협상에 더 유리한 위치에 놓였다”고 말했다.

지난 9월 주택 가격이 절정을 찍은 후 지금까지 4% 하락하면서 부동산개발업체들은 정부 토지 매입 입찰에 보다 더 신중한 태도로 바뀌었다. 지난달 정부가 신계 북부 타이람(Tai Lam)에 위치한 130만sqft 상당의 주거용 토지를 매각하려 했지만, 생각보다 낮은 입찰가에 결국 취소됐다. 당초 토지 가치 평가원들은 입찰가를 sqft당 5,500~6,900 홍콩달러 입찰가를 예상했다.

정부가 신계 북부 지역 개발에 강한 비전을 가지고 있는 만큼 많은 부동산 개발업체와 일부 토지 소유주들이 토지은행을 늘리거나 재개발 착수에 나설 것으로 보인다. 에디 궉은 “많은 부동산 개발업체, 그 중 특히 규모가 큰 개발업체들의 전략은 정부 토지를 매입 외에 농지를 주거용으로 전환하여 토지은행을 더 확보하는 것이다”고 말했다.

빈콘 컨설팅(Vincorn Consulting and Appraisal)의 빈센트 청(Vincent Cheung) 책임자는 “신계 북부는 홍콩의 신도시 개발 중심지다. 이 지역에 토지를 보유한 많은 개발업체들은 정부와 토지 프리미엄 협상에 더욱 적극적으로 나설 것이다”고 말했다.

지난 10월, 캐리 람 행정장관은 신계 북부를 포함한 북부 메트로폴리탄 신도시 개발을 제안했다. 정부는 향후 20년 동안 이 지역에 총 926,000채 아파트를 공급해, 인구 250만 명을 수용하는 주거 및 경제 허브로 탈바꿈할 것으로 기대했다. 북부 메트로폴리탄 개발을 위한 철로 프로젝트 계획도 발표되면서 홍콩 북부 지역 경제 활성화와 더불어 중국 선전과의 통합을 촉진할 것으로 전망했다. 

JLL은 부동산 개발업체와 토지부 간의 책정한 토지 가격의 차이와 경제 회복 속도에 따라서 올해 더 많은 토지 프리미엄 합의에 도달할 것으로 예측했다. 특히 주택 시장이 곧 반등할 것으로 생각하면 프리미엄 정산을 서두를 것이라고 말했다.