홍콩에서 집을 사기 위해서 평균 약 20년이 걸릴 정도로 홍콩 집값은 이미 지난 수년간 세계에서 가장 비싼 도시 중 하나로 꼽히고 있다. 미드랜드 리얼티(Midland Realty) 통계에 따르면, 홍콩 집값은 sqft당 16,239홍콩달러로, 1평(35.58sqft)에 약 57만 홍콩달러에 달하는 격이다. 

그러나 지난해 코비드19 팬데믹 여파로 홍콩 부동산 시장은 그 어느 때보다도 둔화한 해였다. 나이트 프랭크(Knight Frank)의 글로벌 주택 도시 지수(Global Residential Cities Index)에 따르면, 지난해 3분기 홍콩 주택 가격 상승률이 150개 도시 중 116위를 기록했다. 홍콩 부동산가치평가국(Rating and Valuation Department)에 따르면, 2021년 1~10월 기간 집값이 3.9% 상승에 그쳤다. 

한편 업계 전문가들의 올해 홍콩 부동산 시장 동향 전망은 다양하다. 모건스탠리(Morgan Stanley)는 올해 부동산 가격이 2% 하락할 것으로 전망하고 있는 한편 센타라인 프로퍼티(Centaline Property)는 오히려 짒값이 10% 상승할 것으로 전망했다. 그렇다면 우리가 주목해야 할 2022년 홍콩 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있는 5대 변수는 무엇일까?

1. 금리 변동

CHFT자문평가(CHFT Advisory And Appraisal)는 인플레이션이 억제되지 않는다면 미국의 금리 인상 가속화에 더욱 주의해야 한다고 말했다. 금리 인상 전망에 센타라인평가지수(CVI)가 12월 19일 기준, 23.38 포인트로 하락했다. CVI는 홍콩 전역 133개 주거 지역의 중고 주택에 대한 은행 감정 평가액을 추적하는 지표로, 40 포인트 미만일 경우 부동산 시장 약세 및 가격 하락세를 의미하며 60 포인트 이상은 시장 강세를 나타낸다.

센타라인 모기지 브로커(Centaline Mortgage Broker)는 홍콩의 총 은행보유액이 충분하다면 주택 담보 대출 금리와 연동된 ‘은행 간 금리(Hibor)’가 미국 금리 인상 움직임을 즉각적으로 따라가지 않을 것이라며 “내년 홍콩 담보 대출 금리는 여전히 2% 미만을 유지돼 14년 연속 저금리 환경을 제공할 것이다”며 우려를 일축했다. 실제로 주택 담보 대출자 중 90% 이상이 하이보 연동 담보 대출 금리를 적용하고 있으며, 홍콩 통화국 통계에 따르면, 지난해 실질 하이보 관련 담보 대출 금리가 1.36%로 10년래 최저 수준을 기록했다.

2. 2022년 3월 행정장관 선출

리더십의 변화는 향후 부동산 수요 억제 및 주택 공급 정책에 새로운 바람을 일으킬 수 있다. CHFT자문평가는 새롭게 선출될 홍콩 행정장관의 향후 부동산 정책 관련 행보에 따라 크게 달라질 수 있을 것이며 a) 주택 최초 구매자를 지원하거나 2중 주택 보유에 대한 제한 등 새로운 토지 및 주택 공급 정책 변화 및 신계 북부 메트로폴리스와 란타우 투모루비전 프로젝트에 대한 진행상황 b) 토지 조례에 따른 강제 매각 규모 제한 변동 c) 부동산 재개발 인센티브 등에 주의를 기울여야 한다고 말했다. 

3. 코비드19 확산세 

당연한 말이지만 홍콩 부동산 시장은 홍콩-중국 간 국경 재개 및 이로 인한 긍정적 경제 효과에 따라 강세할 것이다. 전 세계적으로 유행하고 있는 코비드19 팬데믹에 대한 각국의 방역 조치와 백신의 효과 등이 홍콩이 해외와의 국경 개방에 영향을 미치기 때문에 팬데믹 확산세를 꾸준히 모니터링해야 한다.

4. 홍콩 경제 상황

모닝스타(Morningstar)는 “일부 유럽국가에서 일어나는 것처럼 만약 홍콩의 팬데믹 상황이 악화해 봉쇄된다면, 전반적인 홍콩 경제에 타격을 줄 것이다. 이는 홍콩 실업률 상승에도 직접적인 영향을 미칠 것이다”고 말했다. 

홍콩 항셍지수는 지난 2021년 2월 중순 이후 지금까지 약 25% 하락했다. 모건스탠리는 항셍지수 하락은 주식 역자산 효과로 일으키기 때문에 곧이어 부동산 가격 하락으로 이어지는 경향이 있다고 주장하면서 내년 부동산 가격 하락세를 전망했다. 이 밖에도 실질 GDP 성장률, 인플레이션, 주택담보대출 수익률, 중고 주택 시장 매매 현황 등 기타 경제 지표들 또한 집값 변동에 영향을 미친다고 덧붙였다.

5.중국 본토 경제 상황 

중국 부동산개발업체의 재정 문제, 미중 갈등과 같은 지리정치적 요인 등이 중국의 GDP 성장률에 악영향을 미칠 수 있다. 중국 경제 성장 둔화는 결국 중국 본토 투자자들의 홍콩 주택 시장 회귀를 막게 될 것이다. 

골드막삭스(Goldman Sachs)는 중국의 제로-코로나 방역 전략은 현지 소비를 억제하고, 동계올림픽을 앞둔 중국 당국의 다양한 환경오염 방지 조치들이 중국의 생산 활동에도 타격을 미칠 것으로 우려하며 중국 경제 성장률 둔화 및 부동산 시장 침체 가능성을 제기했다.

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